30代アーリーリタイアのススメ

公式ブログ 普通の会社員がネットワークビジネスで成功し32歳でアーリーリタイア。将来の不安をなくし自由人に導くブログです。

レバレッジ不動産投資家の崩壊 コロナ

いつも最後までお読みいただき有難うございます。
32歳でアーリーリタイアしたBAGUSです。


フルレバレッジ不動産投資が崩壊します


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で、「オマエは何者なんだ?」ということで、久々に自己紹介を簡単にさせて頂きます。
私は100年続くであろう権利的収入が取得できるネットワークビジネスで成功し、32歳でアーリーリタイア
そこから20数年間、自由人としてサーフィンと海外旅行を中心とした生活を送っています。
娘は私立の大学に通う4年生。
娘と一緒に海外旅行やグルメを友達のように楽しんでいます。
私の趣味は最近始めた軽登山を入れて14つ。
そのほか趣味で不動産投資とサーフィンの仕事もしています。
今日は”趣味でやる不動産投資家”の観点で、不動産投資を斬りたいと思います。


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この記事を読むメリット

●  不動産のフルレバレッジは危険だとわかる
●  少額不動産投資が入門者向けだとわかる
●  不動産投資はアーリーリタイアには不向きだとわかる
● お金のレバレッジより人のレバレッジがいいことがわかる


INDEX

フルレバレッジ不動産投資家の崩壊

メガ大家のうちフルレバレッジ投資を行う投資家が危機に瀕しています。


金持ち父さん貧乏父さんに影響を受けた人々

ロバートキヨサキ著の「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで不動産投資を始めた人が多いですね。
サラリーマンからメガ大家になった人の多くがこの本の影響を受けたと思います。
そもそもサラリーマンは資産家ではないケースが多く、不動産投資行うときはほとんどの方が借金ではじめます。
そこが今問題になってきているのです。



フルレバレッジ投資とは

レバレッジとは経済活動において他人資本を使い自己資本に対する利益率を高めることです。
不動産投資においては、簡単に言うと借金で投資をし、ローン返済金額よりも回収金額を多く生み出すことです。
購入する不動産を担保にし購入するので、億を超える金額も容易に借りられてしまいます。
明らかに身の丈を超えた借金ですが、これが不動産では可能になってしまうところが怖いのです。
これは回ってる時はいいのですが、歯車が狂うと大変なことになります。




歯車が狂うとき

さてどんな時に歯車が狂うのでしょうか?


ゴミ物件を買った場合

そもそも物件を高く買ってしまった場合がこれにあたります。
相場より高く買うような無知な人もいますが、相場よりは安いけど底値ではない価格で買うのもダメですね。
以前YOUTUBEで「少々高く買ってもローンを長く組めば賃貸益がでるので構わない!」と言ってた不動産会社社長がいました。
これは問題外ですね。
客のことを全く考えていない。
YOUTUBEでも客の役に立つ情報を発信しているとは言えなかったです。
実際その会社は倒産しました。
不動産投資は「賃貸の客がつくか・再販売できる」までお金が寝てしまいます。
いくら底値で買っても不動産の場合は高級外車以上のお金が寝ることには違いないのです。


「不動産投資は人とツルむな!」が私の鉄則です。
なぜなら、私は不動産投資を始めた段階で不動産経験も17年あったので、仲介・リノベーション工事・司法書士以外は誰も頼らなくて出来るからです。
つまり人とツルんで薄利になることは避けたかったのです。


大家仲間なども情報交換が楽しいのかもしれませんが私は一切ツルみません。
実際、大家仲間の間で売買されてる物件はゴミ物件も多いです。
そりゃそうです。
自分がそろそろ売却したいなぁという旨味のない物件を、投資の初心者に売るわけですから。
以前20代後半のアーリーリタイアを目指す人がこういった物件を買ったの見てしまいました。
買った後なので私にはどうにもできませんでしたが可哀想でした。


サブリースを買った場合

わかりやすく言うとワンルームマンション投資です。
私が不動産屋だと(今は違いますが)名乗ると「失礼しました!」と言って電話を切ります。
そんなものが儲かるわけもないし、アーリーリタイア以前の問題です。
ほとんどの方が沈んでいきます。
サブリースについては人脈*1と同様、語るのも字数の無駄なのでこの辺でやめておきます。



有事で狂う場合

アフターコロナで起こってくることがこれに当たります。
相場よりも安く買えて順調に回っていた物件が、有事によって家賃滞納が起こってきます。
普段でも家賃滞納はありますが、比較にならない数で起こってきます。
特に商業ビルの家賃滞納は深刻でしょう。


簡単に言うとこういうことです。
年間360円万の返済をするアパート1棟から、600万円の家賃収入がある場合。
入退去時のリフォームや給湯機の故障などの諸経費40万円しかかからなかったとして、200万円の年収になります。
それがコロナで家賃収入が400万円になってしまったら、諸経費40万引いたら手取り額0になってしまいます。
まだプラスマイナス0ならいいんです。
元々うまく回ってる時で年収200万円、それでは生活できないので依然サラリーマンもやっていますから。


年間3600万円を返済するレバレッジ利かせまくりのサラリーマンはどうでしょうか。
年間3600万円を返済する1棟買いした複数のアパート・マンションから、6000万円の家賃収入がある場合。
諸経費400万円引いても2000万円の年収。
こういうタイプの成功者はフェラーリ乗って自らを売り出したり、サラリーマンから成功した系の講演会をします。
(年収2000万円ならフェラーリは絶対買わないべきですけど)
しかしコロナで3500万円しか家賃収入なくなったら・・・・。
ここまでくるとサラリーマンをやめている可能性もありますね。
そして年間500万円の赤字になります。
これをキャッシュで押さえれる人は大丈夫ですが全員がそうはいかないでしょう。
今回のコロナの場合、夏以降に持ちこたえられなくなる投資家が出てくると思います。


もちろん大資産家の場合は損もあるでしょうが莫大な力で乗り切れるでしょう。
ある商業ビルのオーナーで全住戸の家賃をコロナ期間だけ10万円下げた方もいます。
要はサラリーマン出身で、フルレバレッジブイブイ云わせている投資家が危ないのです。




素人の副業不動産投資は危険

生半可は知識では難しいのが不動産投資です。
私自身、底値で買えた物件でも2年寝ると焦ってきます。
必ず儲かるぐらい安く買っても、賃貸も売買も成立していない時は負債ですからね。
素人が副業不動産投資がNGな訳 - 30代アーリーリタイアのススメ


それでもやるとしたら

それでもやりたければ、レバレッジが少ないものをやりましょう。
賃貸も売買も成立してない時でも、今のサラリーマンの収入の範囲でやりくりできる範囲が良いでしょう。
それでもかなりドキドキするはずですから。
なので少額不動産投資になると思います。


物件としたら、立地のいい鉄筋コンクリート造りの築年数の旧いマンションが良いでしょう。
もちろん底値で買い、底値+センス満載のリノベーションをする前提です。
持主が要らなくなったから売ろうとするオーナーチェンジは内容が良くないケースもありあまり勧めません。


賃貸にする場合は管理費修繕費や固定資産税などの経費はかかるしローンが終わるまで利益自体は薄いです。
私もやっていますが給湯機とか壊れたら逆に赤字になりますね。
でもローンもあと10年なのでそこからは利益も増えます。
もしそれまでに売却した場合は数百万円手取りで残ります。
というかそう絵を描けるような価格の物件を買わないとダメですね。



少額不動産投資で誰も教えない大事なこと

少額不動産投資で誰も教えないこと大事なことを言います。


まず、遠隔地はやめましょう。
知らない土地の不動産はさらに危険です。
例えばサーフィンでしょっちゅう行くなど土地勘があれば別ですが。


地元であっても、駅からの距離などの要因で借主や買主がつかない場合もあると思います。
駅から遠いのをわかっていたけど、バスも便利だし駅近では絶対ありえないかなり安い価格なので、思わず買ってしまった場合などです。
私がよくやってしまうヤツです。
やはり駅近はテッパンです。
いずれにせよ、物件がなかなか動かないことも想定して、自分が住んでもいいな・・・と思えるような物件を買いましょう。
もちろん底値で買うんですよ。
いずれ、その物件が思わぬことで身を助ける場合がありますので。




不動産投資はアーリーリタイアできるの?

30代にはアーリーリタイアしたい人にとって不動産投資はどうでしょうか。
不動産投資で果たしてアーリーリタイアできるのでしょうか?
答えからいうと出来なくはないが、生き馬の目を抜くぐらい難しいです。
フルレバレッジを利かせれば有事がなければアーリーリタイアできるかもしれないです。
しかしフルレバレッジは危険だとわかった今はその道は厳しいからです。
だからといって少額不動産投資ではサラリーマンの給料の足しぐらいにしかなりませんし、
売却した時はまとまった現金が入りますが、定期的ではありません。




お金のレバレッジより人のレバレッジが安全

不動産=お金のレバレッジ
ネットワークビジネス=人のレバレッジ


ネットワークビジネスはたった1人から始めますが、グループが大きくなると自分が働いてない間もビジネスを頑張る人がたくさんいます。
要は自分の代わり以上になる人がどんどん出てきます。
自分より力のある、専門知識のある、年齢・性別問わず素晴らしい人材が出てきます。



株・FX・不動産などのように自分だけが頑張ってお金にレバレッジ利かせてます。
実際、FX・株・不動産も自分が意識不明になったらレバレッジも止まりますし、日々のメンテナンスも全て自分がしなくてはなりません。
完全な権利的収入とは言えないです。
それでは安心してアーリーリタイア出来ないです。


またネットワークビジネスは頑張らない人でも日用品なら製品を使います。
勿論、私が寝てる間も製品は皆が使っています。


人のレバレッジを構築するのにお金はそんなにかかりませんが、結果的に人望は必要だと思います。
しかしそれは実績のある人がフォローしてくれますし、はじめから人望が無くても大丈夫です。
だから私は「あの人は人脈があるからネットワークビジネス成功しそうなので誘いたいです」と言われるのが虫唾が走ります。
第一そういう人に限って人脈がないし、もしその人が本当に人脈のある大物なら、人望のないあなたが私に紹介できるわけがないのです。


だからネットワークビジネスは特に何も取り柄がない普通の人が一番いいんです。
私もそうでしたから。
ただこれだけは重要です。
もう今更、1つの仕事しか出来ないとか言ってる場合ではありません。
またそのたった1つの仕事が満足にできないなら、その仕事は向いていないのではないでしょうか?
そんな負け試合みたいな仕事は捨てるという選択も必要です。
副業 会社バレはどうなる? - 30代アーリーリタイアのススメ



ライスワーク(食べるための仕事)は必要です。
そこに新しく副業を加え、ライフワーク(楽しむための仕事)を持ちましょう。
将来の不安のない権利的収入が持てる副業でをおススメします。
やってはいけない副業3種類 - 30代アーリーリタイアのススメ
やってもいい副業5種類?? - 30代アーリーリタイアのススメ



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B A G U S S U R F

*1:実際、人脈がある人は人脈という単語を使わない。第一そういう人に限って人脈がないし、もしその人が本当に人脈のある大物なら、人望のないあなたが私に紹介できるわけがないのです。